Pour élaborer une stratégie de mise en location optimale par rapport à leurs attentes, les propriétaires-bailleurs doivent se renseigner sur les différentes possibilités de baux existants. Le bail étudiant, régi par la loi du 6 Juillet 1989 et la loi ALUR de 2014, s’adapte aux caractéristiques spécifiques que rencontrent les étudiants durant leur cursus scolaire (durée fixe de 9 mois, logement meublé uniquement) tout en laissant une relative liberté aux propriétaires. Explications.
Les éléments obligatoires du bail étudiant
Le contrat de bail étudiant, comme les autres type de baux, est soumis à quelques obligations. On doit impérativement y retrouver les éléments suivants.
- Coordonnées du locataire et du propriétaire
- La durée spécifique du contrat de bail (9 mois)
- Le jour de la prise d’effet du contrat de bail
- Les délais de préavis
- Le montant du dépôt de garantie (deux mois de loyers hors charges maximum)
- La surface habitable
- La description du logement et de ses équipements
- Les modalités de révision du loyer
- Le montant et la date du dernier loyer versé (si inférieure à 18 mois)
- Loyer de référence et loyer de référence majorée
Le bail étudiant : un logement meublé et un contrat court
La principale caractéristique du bail étudiant est d’avoir une durée fixe de 9 mois. C’est la loi n°2005-32 du 18 Janvier 2005 qui a fixé cette durée singulière qui correspond à la durée d’une année scolaire (de septembre à juin). Cette durée ne peut en aucun cas être étendue. Le bail ne peut pas non plus être renouvelé ni reconduit. Le but de ce bail est de pouvoir s’adapter aux besoins des étudiants et cela présente également des avantages pour les propriétaires.
Comme son nom l’indique, ce contrat est réservé exclusivement au locataire ayant le statut d’étudiant. Les élèves apprentis en alternance et les personnes en contrat de professionnalisation ne peuvent y prétendre: ils ont un statut de salarié et non pas d’étudiant. Par conséquent, ils ne pourront pas conclure ce bail.
L’autre point important, c’est que le logement doit obligatoirement être meublé. La liste des équipements à fournir reste la même que pour un bail meublé classique.
Les avantages du bail étudiant
Le premier avantage réside dans le fait que le propriétaire peut récupérer son logement tous les neufs mois durant la période estivale sans avoir à donner congé à son locataire. Cela signifie qu’il peut l’utiliser durant cette période à titre personnel ou encore le louer grâce à un contrat de location saisonnière.
De plus, les étudiants étant dans certains cas en situation précaire, il est possible pour le propriétaire de s’assurer des paiements en demandant plusieurs garanties:
- Un dépôt de garantie. Un bail étudiant est une location meublée. Il est donc régi par la même règle qui stipule que le dépôt de garantie peut s’élever à deux mois de loyer maximum.
- Un acte de cautionnement. Une personne qui se porte garante de l’étudiant résidant dans l’appartement en cas de non paiement de sa part. Cette personne est engagé à remplir les obligations du locataire si celui-ci n’est plus en mesure de le faire.
- Une caution bancaire. Un contrat permettant à une institution bancaire de se porter garante pour un étudiant cherchant un appartement à louer (type garantie visale)
Comment résilier un bail étudiant ?
Pour le locataire, il est possible de rompre le bail à n’importe quel moment en respectant un préavis d’un mois. Il est nécessaire de prévenir le propriétaire de ce départ par une lettre recommandée avec accusé réception.
Du côté du bailleur, il n’est pas possible de mettre fin au bail avant la date du terme. Il bénéficie d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie ne présente aucune dégradation.
Pour conclure, si l’on veut récupérer son bien chaque été, le bail étudiant est idéal ; la combinaison ultime étant pour les logements à la fois proches d’une université ou d’une école supérieure et dans une zone touristique. En revanche, si l’on veut de la stabilité et un locataire qui reste longtemps en place, le bail meublé en longue durée reste de loin la meilleure option. Dans les deux cas, s’agissant de biens meublés, le propriétaire profitera d’une fiscalité très avantageuse.
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