Pourquoi louer à Saint-Denis ?

La Seine-Saint-Denis est en pleine mutation. Ce département anciennement défavorisé aspire depuis les années 2000 à un renouveau et un dynamisme sans précédent. Sa désindustrialisation dans le passé néfaste à son économie a fait place à une nouvelle forme de croissance notamment avec le numérique. L’investissement locatif à Saint Denis représente donc aujourd’hui une véritable opportunité pour les particuliers, et ce pour plusieurs raisons :

● Une ville en devenir : Dans les années 80, Saint-Denis s’est relevé sous l’impulsion de la construction du Stade De France. On compte aujourd’hui plus de 50 000 salariés sur le site de la Plaine Saint-Denis. Suite à cette relance, les années 2000 ont vu naitre de nombreux immeubles d’habitations et de nouveaux quartiers. La zone de Landy France, par exemple, regroupe une concentration importante de bureaux et logements, à l’image de la Plaine Saint-Denis et bénéficie de la proximité de la station RER du Stade De France ainsi que de la station de métro Carrefour-Pleyel (ligne 13). Plus au sud, la ligne 12 a été prolongée pour desservir le début de la Plaine Saint-Denis avec la station Front populaire (ligne 12).

●Des quartiers qui émergent : Alors que la Plaine Saint-Denis connaît une grande mutation, le quartier Saint-Denis Pleyel reste en retrait de cette dynamique. Pourtant, bordé par la Seine, ce secteur est doté d’atouts intéressants pour favoriser son développement. Symbole d’une émergence annoncée, la Tour Pleyel et ses 40 étages vont être complètement restructurés pour accueillir deux grands hôtels, un centre de conférence, des bureaux, des commerces et des services de proximité. Prévue pour 2022, cette nouvelle tour marquera la naissance d’un nouveau quartier : Saint-Denis Pleyel.

● Localisation stratégique près de Paris : Si le Grand Paris permet de mieux relier Saint-Denis à Paris, il permet également de placer Saint-Denis à proximité de la majorité des secteurs importants de l’Ile-de-France comme la Défense et l’aéroport de Roissy Charles de Gaulle. Ses projets de liaisons vont participer à la mutation du secteur et avoir un impact indéniable sur la place immobilière de Saint-Denis dans la petite couronne parisienne.

● Ville étudiante : Saint-Denis accueille sur son territoire un important pôle universitaire au nord avec l’Université Paris 8 et ses milliers d’étudiants. De plus, à moins de 10 minutes via le tramway T8, l’Université Paris 13 ajoute à Saint-Denis un attrait important pour les étudiants. Ajoutez à cela les 20 000 étudiants du campus de Villetaneuse et au sud de la commune, dans le quartier de La Plaine, le Campus Condorcet d’Aubervilliers. L’école de cinéma Louis Lumière s’est installée proche du quartier Pleyel et le Centre National des Arts et Métiers (CNAM) propose des enseignements dans la communication, la gestion et les ressources humaines. Mais Saint-Denis compte aussi l’Institut universitaire de technologie de l’université de Saint-Denis (IUT) et la Maison des sciences de l’homme (MSH). Autant d’établissements qui voient arriver des étudiants de toute la France.

● Des projets olympiques pour 2024 : Le village olympique se tiendra sur 51 hectares, s’étendant entre le Vieux Saint-Ouen, la Seine et l’A86. Ce secteur de Saint-Denis va donc être métamorphosé grâce à des infrastructures qui conserveront une utilité aux habitants après les Jeux Olympiques. C’est ainsi que les 17 000 chambres réservées aux athlètes seront réhabilitées en 2 200 logements et chambres étudiantes par la suite, ce qui dynamisera réellement ce secteur géographique pour l’heure délaissé. Doté d’un très bon réseau de transport, ce secteur et les quartiers environnants devraient connaître un rapide développement.

● Rendement locatif : Entre 4,19% et plus de 7% brut en moyenne.

Le marché locatif à Saint Denis

Afin de répondre aux attentes de ses 1 552 482 habitants, Saint-Denis a souhaité harmoniser son parc de logements privés et sociaux en construisant activement. Aujourd’hui, elle est la ville d’Île-de-France qui comptabilise le plus d’habitations. D’autant plus que, d’après l’INSEE, la ville compte plus de 77% de locataires parmi ses habitants.

Les types de biens les plus loués à Saint Denis

Sur l’année 2019, les T3 représentent ainsi 31% des locations réalisées contre 21% pour les T2. Les locataires sont très souvent des étudiants qui représentent 10,2% de la population de Saint Denis. En effet, avec la présence de nombreux campus, il s’agit d’une des villes étudiantes très importante de la région Ile de France.

Et si les T1 ne comptabilise que 9% des locations c’est parce que la population étudiante privilégie tout particulièrement la colocation à Saint Denis. Le partage des charges et la convivialité entre étudiants colocataires en sont les principales raisons.

Prix moyen des locations

En 2019, on estime que le loyer moyen à Saint Denis s’élève à 730 euros en moyenne pour 39m2. Ce prix, bien inférieur à celui de la capitale, explique la grande demande locative dans la ville.

• Pour louer une chambre de 14m2, le loyer revient à 400 euros mensuels.

• Pour un studio de 24m2, il faut compter 510 euros en moyenne.

• Les T1 de 32m2 valent environ 552 euros par mois.

• Dans le cas d’un T2 de 45m2, le loyer est estimé à 728 euros.

• Quant aux T3 de 66m2, les prix grimpent jusqu’à 846 euros par mois en moyenne.

• Le prix moyen d’une colocation est estimé à 395 euros par mois environ.

Où investir à Saint Denis et quels quartiers choisir ?

Contrairement aux grandes métropoles où les locataires aiment être à proximité de l’hypercentre, ce sont les nouveaux quartiers de Saint Denis qui marquent l’essor de la demande locative.

Floréal-Allende-Mutuelle

Au nord-est de Saint-Denis, le secteur qui regroupe les sous-quartiers de Floréal, Allende et Mutuelle est limitrophe avec le parc départemental de la Courneuve. Il s’agit d’un quartier dynamique qui dispose de nombreux équipements culturels et sociaux ainsi que de multiples parcs et jardins.

La plaine Saint-Denis

Le quartier de la plaine Saint-Denis est l’héritier de l’ancienne commune de La Chapelle. Ce secteur de grande superficie est l’emplacement idéal pour des projets urbains d’envergure. Attirées par le dynamisme de la construction du Stade de France, de nombreuses grandes entreprises s’y sont déjà installées. On trouve dans le quartier de nombreux immeubles neufs avec des lots d’appartements qui côtoient des constructions plus anciennes.

Pleyel-Confluence

Le quartier Pleyel, quant à lui, est aujourd’hui Séparé de la plaine Saint-Denis par les voies ferroviaires qui mènent à Paris et à la Gare du Nord, le quartier Pleyel était autrefois un secteur très industriel. Depuis, Saint-Denis-Pleyel est devenu un centre d’activités économiques tertiaires notamment avec l’arrivée de la Tour Pleyel. Le quartier abrite aussi la cité du cinéma et l’école de cinéma Louis Lumière, installés dans une ancienne centrale électrique. 2023 devrait voir le jour de la gare la plus importante du Grand Paris Express : Saint-Denis Pleyel. L’immobilier local devrait bénéficier de ces grands changements et de leur position stratégique.

Centre-ville de Saint Denis

Avec la Basilique en son centre, le cœur de ville est aussi cosmopolite qu’agréable à vivre avec ses nombreux commerces et services de proximité utiles à ses résidents. Entre la Porte de Paris et la basilique, de petits immeubles d’habitation anciens lui donnent un charme indéniable, accentué par ses monuments historiques remarquables comme l’Hôtel de Ville ou l’église Saint-Denis-de-l’Estrée, par exemple. Depuis la place du Caquet et sa station Saint-Denis Basilique (ligne 13), la partie piétonne de Saint-Denis est dotée d‘immeubles avec de nombreux appartements idéalement situés.

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