Quelles charges sont récupérables : le décret du 26 août 1987 (Art 3)
Mis à jour le 08 juillet 2026
Une liste fixée par décret, pas par accord entre les parties
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exhaustive des charges qui peuvent être répercutées sur le locataire. C'est un point essentiel : on ne peut pas décider librement, entre propriétaire et locataire, d'ajouter une charge à cette liste. Toute charge qui n'y figure pas est irrécupérable, quelle que soit la clause prévue dans le bail.
Sont notamment exclus, et ne peuvent jamais être facturés au locataire :
- les honoraires de gestion locative,
- les frais propres au bailleur (assurance propriétaire non occupant, frais de comptabilité, etc.),
- plus généralement, toute dépense relevant de l'entretien en capital de l'immeuble (grosses réparations, travaux d'amélioration).
Les grandes catégories de charges récupérables
D'après le décret, et selon les postes que nous rencontrons le plus fréquemment dans nos immeubles :
| Type de charge |
| Eau courante |
| Eau chaude |
| Chauffage |
| Électricité |
| Gaz |
| Entretien de l'immeuble (parties communes) |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) |
| Internet (ADSL ou fibre) |
| Gardien |
| Ménage des parties communes |
| Entretien de la chaudière |
| Entretien du jardin |
| Entretien des climatisations |
| Entretien de la pompe à chaleur |
| Entretien de cheminée ou de poêle à bois (ramonage) |
| Prestations de service diverses liées à l'usage courant du bien |
Cette liste évolue selon les équipements de votre bien. Si un poste de charge vous semble absent, votre gestionnaire peut vérifier son éligibilité.
Abonnement et consommation : les deux sont récupérables
Pour les contrats d'électricité, de gaz ou de chaleur distribués par réseau, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le montant récupérable correspond à la dépense totale acquittée par le bailleur, toutes taxes comprises. Cela inclut à la fois l'abonnement et la consommation : il n'est pas nécessaire de les distinguer, ni de justifier séparément chaque part. C'est le montant global de la facture qui sert de base au calcul.
Le principe qui protège tout le monde
Cette liste fermée protège autant le locataire (il ne peut pas se voir imputer des dépenses qui relèvent de la propriété du bien) que vous, en tant que propriétaire : elle sécurise juridiquement chaque régularisation et limite fortement les possibilités de contestation, puisque le périmètre est fixé par la loi et non par une appréciation au cas par cas.
Pour la méthode selon laquelle nous répartissons ces charges entre plusieurs locataires ou dans le temps, consultez l'article 7 « Notre méthode de calcul ».