La procédure de recouvrement : les grandes étapes
En cas d’impayés de loyer, il existe plusieurs solutions pour récupérer les sommes dues. Le défaut de paiement est une cause de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. La voie judiciaire n’est pas toujours la seule possible et en tout cas pas la première piste à explorer. La procédure de recouvrement diffère quelque peu si le locataire est toujours dans les lieux ou s’il a quitté le logement sans payer. On trouve néanmoins 5 grandes étapes.
Étape 1 : tentez un accord amiable
Le loyer est réputé impayé dès lors que l’échéance est passée. Un simple retard peut donc être considéré comme tel. Cependant, s’il s’agit d’un retard occasionnel de quelques jours, tentez d’abord de rappeler ses devoirs à votre locataire de manière informelle, par oral ou par écrit (mail ou lettre simple). Il s’agit peut-être juste d’un oubli.
Votre locataire a peut-être aussi des difficultés ponctuelles pour payer : un arrangement peut s’envisager, comme un étalement de la dette. Pour être valide, cette conciliation doit faire l’objet d’un écrit signé par le propriétaire et le locataire.
Si le locataire a quitté les lieux sans payer son loyer, mais qu’il vous a laissé les clés, vous pouvez tenter également une conciliation amiable avant d’engager des poursuites. Cela nécessite cependant de connaître la nouvelle adresse du locataire.
Étape 2 : la mise en demeure
Que le locataire soit encore dans les lieux ou non, cette première étape est la même. Votre tentative de conciliation est restée lettre morte et votre locataire n’a toujours pas payé son loyer : vous pouvez lui adresser un rappel de paiement. Au bout de 15 jours, s’il n’a pas réglé son dû, vous devez lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. C’est le point de départ de la procédure de recouvrement.
Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés (GLI), n’attendez pas pour déclarer le non-paiement de l’échéance à votre compagnie. C’est elle qui va prendre le relais pour procéder aux démarches. Si vous n’êtes pas couvert par une telle assurance, vous pouvez activer la garantie Visale si le locataire en bénéficie. La garantie Visale d’action logement est un service de cautionnement gratuit destiné aux 18-30 ans ou aux plus de 30 ans lorsqu’ils sont salariés depuis moins de 6 mois.
Si vous n’êtes dans aucun de ces cas, vous devez solliciter la personne qui s’est portée caution pour le locataire afin qu’il procède au paiement du ou des loyers. Il faut aussi prévenir la Caisse d’allocations familiales si le locataire bénéficie d’une aide au logement, car elle pourra enclencher une procédure de son côté.
Étape 3 : adressez-vous à un huissier
Si le locataire ne paie toujours pas à l’issue de la mise en demeure, vous devez vous adresser à un huissier de justice ou à une société de recouvrement. Leur rôle : envoyer un commandement de payer à votre locataire, qui s’appuie sur la clause résolutoire du bail selon laquelle le défaut de paiement entraîne la résiliation du contrat de location. Si le bail ne comporte pas cette clause résolutoire, l’huissier assigne le locataire devant le Tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion des occupants.
Votre locataire dispose alors de 2 mois pour régler son dû. En cas de problèmes financiers, il peut solliciter divers organismes ou demander un délai.
Au besoin, vous pouvez également demander à votre huissier le blocage des comptes bancaires ou des biens du locataire. Cette procédure s’appelle la saisie conservatoire (art. 66 et 67 de la loi n1-650 du 9 juillet 1991). Si le locataire n’a pas les moyens de régler sa dette, la saisie conservatoire est transformée en saisie de vente et les biens vendus afin de rembourser le propriétaire.
Étape 4 : assignez le locataire au Tribunal d’instance
Si aucun paiement n’est intervenu à l’issue des deux mois suivant le commandement de payer, votre huissier va assigner le locataire au Tribunal d’instance. Ce dernier va en principe obliger le locataire à régler les sommes dues.
La résiliation du bail sera également prononcée et le logement libéré dans les deux mois. À défaut d’un départ volontaire, le locataire sera expulsé. Seul un huissier est habilité à procéder à l’expulsion d’un locataire : le propriétaire ne peut le faire lui-même, sous peine d’une amende de 30 000 euros et de 3 ans d’emprisonnement (loi Alur). Souvenez-vous également que les expulsions sont strictement interdites durant la trêve hivernale (en général du 1novembre au 31 mars).
Dans le cas où votre locataire a quitté le logement en vous remettant les clés, la procédure d’assignation au Tribunal d’instance est la même. Par contre, s’il est parti sans payer et sans vous redonner les clés, l’huissier de justice va devoir dresser un constat d’abandon des lieux. Vous pourrez ainsi reprendre possession de votre bien sans être inquiété pour violation de domicile.
Vous pouvez récupérer des arriérés de loyers jusqu’à 5 ans après le départ du locataire. Si ce dernier a laissé des meubles en partant, vous n’en devenez pas propriétaire : une liste exhaustive est dressée par l’huissier lors de l’expulsion et les meubles sont déposés dans un local. Le locataire a deux mois pour venir les récupérer, faute de quoi ils sont mis sous scellés et conservés durant 2 ans par l’huissier.
Les procédures de recouvrement des loyers impayés sont en général longues et compliquées. Lorsque vous souscrivez une garantie loyers impayés (GLI), vous vous déchargez de ces démarches sur la compagnie d’assurance.
Crédits photos: Photo de Sora Shimazaki provenant de Pexels
