Dans le cadre de la location d’un appartement ou d’une maison, un contrat de bail doit être établi entre le propriétaire-bailleur et le locataire. C’est une obligation précisée dans l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le contrat doit être établi à partir d’un modèle type depuis le 1er août 2015. Le bail engage réciproquement le propriétaire et le locataire à respecter les termes de la location. Néanmoins, il n’est pas toujours évident pour les particuliers de rédiger un contrat de bail : certains éléments peuvent paraître flous, il faut connaître les informations obligatoires faute de quoi le contrat serait considéré invalide… Nous faisons le point dans cet article sur les clause obligatoires.
Les informations concernant le propriétaire et le locataire
- Inscrire les coordonnées du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire
En effet, depuis la loi de 1989, les deux doivent obligatoirement être inscrits sur le bail afin que le locataire puisse entrer directement en contact avec le propriétaire du logement sans passer par le mandataire (une agence dans la majorité des cas).
- Préciser la date de prise d’effet du bail
Le bail s’active officiellement le jour de la remise des clefs du locataire. La date peut donc être différente de la date de signature du bail. C’est la date de remise des clefs et de l’état des lieux qui est prise en compte pour calculer la durée du bail.
- Notifier la durée du bail
Un bail d’habitation signé par un particulier est conclu pour une durée de trois ans pour une location nue ou d’un an pour une location meublée. Il peut être reconduit tacitement.
- Inscrire le montant du dépôt de garantie (ou caution)
Il n’est pas obligatoire, mais il est en tout cas plafonné par la loi: 1 mois hors charges pour la location non meublée, 2 mois hors charges pour la location meublée. Si le propriétaire opte pour un dépôt de garantie, il doit obligatoirement en faire mention dans le bail.
- Préciser les délais de préavis
Le délai de préavis correspond au délai Ils peuvent être différents pour le locataire et le propriétaire.
Les informations concernant le logement
- Inscrire les caractéristiques du logement
Cela regroupe la localisation précise, la nature du bien (immeuble collectif, copropriété ou maison individuelle), la date concernant la période de construction, le nombre de pièces ainsi que les modalités d’eau et de chauffage. La nature du bien (logement meublé ou nu) définira le type de bail à utiliser.
- Inscrire la surface habitable
Juridiquement, le propriétaire est dans l’obligation de communiquer la surface habitable à son locataire (certaines pièces comme la véranda ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable). Si la surface est inférieure de plus de 1/20e de celle inscrite sur le contrat, le locataire est en droit de demander une baisse proportionnelle de son loyer.
- Inscrire la description des équipements et du logement
Le locataire est responsable des dégradations qui surviennent lors de sa présence dans l’appartement. Il faut donc réaliser une description minutieuse des lieux. Les parties communes de l’immeuble (garage à vélos, ascenseur) doivent être inscrites. Enfin, depuis 2014, la réception TNT et la fibre optique doivent être également mentionnées.
- Inscrire le montant et la nature des travaux réalisés depuis le dernier contrat de location
Les informations concernant le loyer
- Inscrire les modalités de révision du loyer et le montant du loyer
Le montant doit être clairement stipulé avec les charges et hors charges. Une mention doit également préciser si le loyer sera révisé (à partir de l’indice de révision des loyers, IRE) et à quelle date. Il faut également mentionner la périodicité du paiement (la date du paiement pour le locataire) ainsi que les modalités de paiement (chèque, virement, espèces).
- Inscrire le loyer de référence puis de référence majorée
Il y a depuis la loi ALUR un plafonnement des loyers dans certaines zones du territoire. Cela concerne les zones tendues, soit les 28 plus grandes métropoles du territoire Il est obligatoire de mentionner dans le bail les plafonds de sa zone.
- Inscrire le montant et la date du dernier loyer versé par le précédent locataire
Pour aller plus loin:
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